השקעה בנדל"ן ארה"ב "מעבר לים" הינה קלה ומהירה כיום ויזמים רבים מציעים שירותים מגוונים בתחום, אך למשקיע כדאי לשים לב לפרטים הבאים בכדי לבצע עסקה והשקעה טובה:
פתיחת חברה ומספר מס, דו"ח מס שנתי – חשוב לפעול תחת רישום חברה מסודר בארה"ב באמצעות משרד רו"ח אמריקאי אשר דואג לרישומים, דוח מס שנתי וייעוץ מס בינלאומי למשקיע. משקיעים רבים אינם מודעים לכך שרישום פרטי או לא מתוכנן גורם לתשלום מס גבוה אשר היה נמנע בתכנון מס מראש. פתיחת החברה נעשית אונליין בהליך עד כשבוע ימים, סה"כ העלויות בין 600$-800$.
חברת ניהול – בהסכם עם חברת הניהול חשוב לוודא אפשרות מעבר מיידי לחברה מתחרה ומכל סיבה, עמלת החברות נעה בין 8%-10%. כספי השכירות חייבים להכנס ישירות לחשבונכם בארה"ב ומשם משולמות כל ההוצאות.
מס מדינה, הוצאות סגירה – בכל מדינה בארה"ב המיסוי לרכישה ומכירה שונה, כאשר בניו יורק לדוגמה המיסים הגבוהים ביותר ואילו בפלורידה ונוואדה המיסוי הנמוך ביותר בארה"ב ולכן הינן מדינות המועדפות על משקיעים. במדינת נוואדה מיסי הארנונה נמוכים בכ 50% ממדינת פלורידה וכן הוצאות הסגירה, השיפוצים והוצאות שוטפות הנמוכות ביותר בארה"ב.
עמלות תיווך ויזמות – עמלות התיווך הרגילות בארה"ב נעות בין 3%-6% משווי העסקה. כאשר רוכשים מיזם סה"כ עמלה עד כ 10% משווי הרכישה או החל מכ 5,000$ לעסקה. יזם הלוקח עמלה נמוכה "ישלים אותה" דרך שיפוץ או הוצאה אחרת, כך שלא כדאי להתפתות לעמלות נמוכות.
בדיקת נכס – עלות בדיקת נכס אצל חברה חיצונית נעה בין 200$-300$, כולל דו"ח מקצועי ומפורט. מומלץ להשקיע סכום קטן זה בבדיקה מאשר לגלות "הפתעות" בהמשך.
שקיפות העסקה – משקיעים רבים פונים אלי לאחר שהשקיעו אצל חברות אשר אינן מספקות את פרטי העסקה ובכך מסכנות את כספי המשקיע. חשוב להשקיע אצל חברה אשר מעבירה לכם את המידע בשקיפות מליאה כולל הסכמים וקבלות.
תמחור נכס - יזמים רבים נוטים לתמחר נכס הרבה יותר מעלותו האמיתית כך שבבדיקה פשוטה באינטרנט ניתן לגלות את כל הפרטים, פשוט העתיקו כתובת מדוייקת של הנכס לגוגל וחפשו – כל המידע על הסטוריית הנכס והשוואות מחיר יופיע בעשרות אתרים אמריקאים מקצועיים.
פוטנציאל עליית ערך – בררו ברשומות המתפרסמות באינטרנט מה היה מחיר הנכס או הנכס השכן בשנים לפני למשבר, נכס אטרקטיבי להשקעה יירכש בכ 30% כיום ממחירו בשנת 2007, כך שפוטנציאל עליית הערך קיים להכפלת הערך ויותר בשנים הקרובות. בדרך כלל נכסים יקרים יותר מהממוצע יהנו מעליית ערך יחסית גבוהה יותר בשל הביקוש הרב שיהיה להם בחזרת השוק לתפקוד נורמאלי.
חוקים להגנה על בעל הנכס – במדינות רבות בארה"ב כגון ניו יורק וקליפורניה החוקים מגינים על השוכר ובכך פוגעים קשות בבעל הנכס במצב של שוכר שאינו עומד בהסכם. במדינות נוואדה ופלורידה החוקים מגינים על בעל הנכס, כך שבכל מצב בו שוכר מפר את ההסכם או מכל סיבה אחרת הפינוי הינו מיידי עד כחודש.
מימון – ניתן ומשתלם כלכלית לקבל מימון על עסקאות החל מ 150,000$, הבנקים אינם מאשרים כיום הלוואות קטנות יותר ומימון של יזמים או חברות פרטיות אינו משתלם למשקיע. זכרו כי יזם המממן אתכם מסכן אתכם בשל העובדה שהבנק יכול לעקל לכם את הנכס בכל רגע נתון ואז תאבדו את כל הקרן וההשקעה.
מיקום - אין משמעות למראה הנכס אלא למיקומו, לאחרונה ראיתי חברה יזמית גדולה המשווקת בתים ודירות בשכונה ציורית בפלורידה הידועה "כשכונת רפאים" אך בתמונות נראית כמו "החלום האמריקאי". המיקום הוא הדבר החשוב ביותר ואין להתפשר עליו כלל! נכסים במרחק דקות נסיעה מהמרכז נמכרים בשוק בכחצי מחיר ובדרך כלל קשה מאוד להשכיר או למכור נכסים אלו.
נכסים זולים – אל תתפתו לרכישת נכסים במחירים עד 35,000$ ליחידה בארה"ב, למחיר הנמוך יש סיבה והיא מיקום גרוע או שכונה בעייתית, כך שהתשואה תהיה נמוכה מאוד בפועל עם סיכון להוצאות הגבוהות מההכנסות. כיום לא ניתן למכור נכסים אלו כלל כך שזהו תחום השקעה המיועד למקצוענים המבינים בכך ולא למשקיעים המחפשים השקעה בטוחה.
תשואה – חשוב לחשב תשואה נטו של נכס לאחר כל ההוצאות, במצגות רבות שבדקתי נעלם מרכיב זה או אחר מסעיף ההוצאות או פשוט חושב במחיר נמוך כך שבפועל התשואה נטו ירדה לכחצי ממה שהוצג.
בעלות – מומלץ לרשום 100% בעלות ושליטה של המשקיע בנכס ללא כל תלות ביזם או בשכנים או בכל גורם אחר. העסקה חייבת להיות פשוטה ברישום ובבעלות המשקיע וללא כל מבנה עסקי יצירתי אחר.
אפשרות מכירה/מימוש מהיר – רכשו אך ורק נכסים אותם ניתן למכור גם בטווח הקצר ללא הפסד, אינכם יודעים מתי בדיוק תרצו לממש כך שבתכנון מוקדם ניתן למכור בכל רגע נתון וברווח.
אשמח לענות על כל שאלה בנושא השקעות בנדל"ן ארה"ב
